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부천이혼전문변호사 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대

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작성자 황준영 작성일25-10-14 02:02 조회3회 댓글0건

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부천이혼전문변호사 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
우리가 인터넷에 접속해 사용하는 스마트폰, 노트북, 태블릿PC는 모두 바다 깊은 곳에 깔린 ‘해저광통신케이블’이라는 거대한 ‘신경망’을 통해 전 세계와 연결돼 있다. 해저케이블은 대륙 간 데이터 전송의 99% 이상을 담당한다.
이런 해저케이블은 최근 인공지능(AI) 시대를 맞아 중요성이 더욱 커지고 있다. AI는 스스로 학습하고 발전하기 위해 새로운 데이터가 끊임없이 필요한데, 이런 막대한 양의 데이터를 전 세계 단위에서 빠르게 공급하는 역할을 해저케이블이 한다. 해저케이블이 없다면 AI 기술은 각 지역 데이터만으로 학습해야 하는 한계에 부딪혔을 것이고, 이는 AI 발전 속도를 크게 늦추는 결과로 나타났을 것이다.
그런데 이 해저케이블이 단순히 데이터를 옮기는 역할을 넘어, 이제는 바닷속의 모든 소리를 ‘엿듣고’ 해양의 비밀을 밝혀내는 최첨단 과학 장비로 변신하고 있다.
오래전부터 과학자들은 바다를 탐험하고 싶어 했지만, 망망대해는 너무 넓고 깊어서 작은 배나 인공위성만으로는 충분한 정보를 얻기 어려웠다. 그러다 과학자들은 “우리가 이미 전 세계에 깔아놓은 해저케이블을 활용하면 어떨까”라는 아이디어를 떠올렸는데, 그래서 제기된 혁신적 기술이 있다.
바로 ‘스마트(SMART) 해저케이블’이다. 기존 해저케이블에 수온, 수압, 음향 등을 감지할 첨단 센서를 부착하는 것이다. 해저케이블에 촉수를 달아주는 것과 같다. 바닷속 변화를 실시간 감지해 육지로 보낸다.
상상해보라. 동해 바닷속에서 지진의 미세한 떨림이 감지되는 순간, 이 스마트 케이블은 즉각적으로 경고 신호를 보낸다. 육상 관측소보다 훨씬 빠르고 정확한 지진 및 해일 조기 경보 시스템이 구축되는 것이다.
그뿐만이 아니다. 지구온난화로 바닷속 온도가 얼마나 변하고 있는지, 해양 생물이 살기에 좋은 환경이 사라지고 있지는 않은지에 관한 자료를 실시간 수집할 수 있다. 이는 어족자원 관리나 해양 보호 정책을 만드는 데 중요한 역할을 한다.
여기서 끝이 아니다. 더 놀라운 것이 있다. 바로 ‘광음향(photo-acoustic)’ 분석 기법이다. 이 기술은 케이블에 별도 센서를 부착할 필요조차 없다. 해저케이블 안을 지나는 빛의 신호를 분석해 바닷속의 모든 소리를 ‘듣는’ 기술이다.
어떻게 이런 일이 가능할까. 고래 울음과 선박 엔진 소음, 파도의 움직임 등에서 비롯되는 바다의 모든 소리는 미세한 진동을 만든다. 이 진동이 해저케이블을 흔들면 케이블 안을 통과하는 빛의 신호가 미세하게 틀어진다. 이 변화를 분석해 진동 원인을 알아내는 것이다.
이 기술이 가져올 변화는 그야말로 혁명적이다. ‘바다의 청진기’처럼 고래 같은 해양 포유류의 이동 경로와 생활 습성 변화, 개체수 감소 여부 등을 파악할 수 있다. 한국 해역을 침범하는 불법 조업 선박이나 미확인 잠수정의 엔진 소리를 감지해 실시간 위치를 파악할 수도 있다.
이미 세계 여러 나라에서는 이 기술을 적극적으로 연구하고 있다. 구글은 자사 해저케이블을 이용해 심해 지진을 감시하는 실험을 했고, 영국에서는 상용 케이블을 활용해 해양 활동을 관측하는 연구에 성공했다.
한국도 예외일 수 없다. 한국은 부산해역을 중심으로 동남아시아, 미국 등으로 연결되는 중요한 해저케이블 네트워크를 운용하고 있다. 앞으로는 동해안과 울릉도, 울릉도와 독도를 연결해야 한다. 이를 통해 통신 서비스를 공급하고 스마트 케이블 기술을 접목하는 것은 큰 의미가 있다. 이는 단순히 과학기술을 발전시키는 것을 넘어 대한민국의 해양주권을 강화하고 미래 먹거리를 발굴하는 중요한 도전이 될 것이다.

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