수원성범죄변호사 올해 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있습니다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데도 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모르고 있는 건데요. 서울이 아닌 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다고 합니다.
오늘 에디터픽에서는 이 같은 현실을 짚어본 경향신문 기획기사 ‘상급지 갈아타기’를 독자님께 소개해드립니다. 최미랑·김지혜 경제부 기자가 최근 갈아타기 대열에 합류한 유주택자들을 만나 이들의 이야기를 들어봤습니다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했습니다. 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’에는 서씨의 형, 부모 등 온 가족이 동원됐다고 합니다. 울산 아파트를 8억원에 팔았는데, 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다고 해요. 부족한 돈은 전세보증금으로 메꾸는 갭투자로 해결할 수밖에 없었는데요. 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 서씨 부부의 집으로 전세를 들어오기로 하고, 나머지 돈은 부모님에게 증여를 받아 매수에 성공했다고 합니다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀습니다. 그가 매수할 수 있는 입지 중 가장 높은 ‘급지’였기 때문인데요. 박씨는 이 아파트에 전세 세입자를 들이고, 오래된 단독주택에 월세를 살며 돈을 모으고 있습니다. 다음 목표는 ‘인서울 매수’입니다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 성북구 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다고 합니다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했습니다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있습니다.
박씨는 ‘상급지’라는 말을 처음 접했을 때 “사는 곳마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했습니다. 하지만 몇 년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았습니다. 박씨는 이를 계기로 ‘상급지 갈아타기’를 결심했습니다. 그는 “(상급지) 지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 말했습니다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’(전세보증금이 하락해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이 늘어난 현상)를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없습니다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다고 해요. 그는 갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표입니다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했습니다. 정부가 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서입니다.
‘상급지 갈아타기’란 말 그대로 기존에 갖고 있는 집을 팔고 입지가 더 좋은 지역의 집을 사는 걸 뜻합니다. ‘하급지→중급지→상급지→최상급지’ 순으로 갈아탄다는 건데요. 언제부턴가 온라인상에서는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다니기 시작했습니다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동은 ‘1급’, 아파트값이 오를 가능성이 적은 곳은 ‘하급지’로 일컬어지고 있는데요.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집 크기를 늘려가는 형태였습니다. 하지만 서울 집값이 지나치게 가파르게 상승하면서 이젠 가계소득을 모아서는 살 수 없는 수준에 달하게 됐습니다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세가 되어버렸죠.
그렇다면 서울 아파트는 ‘영끌 대출’(영혼까지 끌어모을 정도로 무리하게 대출을 받는다는 뜻)을 감수해도 될 만큼 확실한 투자처일까요? 실제 투자 수익률을 살펴보면, 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도하는 건 사실이예요. 현대차증권이 부동산114과 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했어요.
이런 까닭에 서울 아파트는 모든 금융자산의 최종 종착지가 되어버렸습니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에 따르면 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산에서 벌어들인 돈은 서울 아파트, 그 중에서도 최상급지인 강남아파트로 향하고 있었습니다. 정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했습니다.
문제는 최종 종착지 ‘강남’을 향한 갈아타기 열풍이 서울 전체 아파트값을 밀어 올리고 있다는 겁니다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했습니다.
‘갈아타기’ 광풍을 멈추려면 어떻게 해야 할까요? 주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다고 전문가들은 지적합니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유 과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했습니다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 지적도 나옵니다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 겁니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했습니다. ‘강남 불패’라는 믿음 아래 끝이 보이지 않는 갈아타기의 굴레, 이제는 멈춰야 하지 않을까요?
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대부분 노동력을 팔아 생계를 잇는 자본주의 사회에서 노동권은 일 자체뿐만 아니라 건강, 휴식, 돌봄, 일하지 못하는 시기의 소득보장 등 여러 가지 사회권과 깊숙이 연관돼 있다. 그런데 노동자와 노동권에 대해 말하면서도 멈칫하는 순간이 있다. 사실상 노동자임에도 노동자로 인정받지 못하는 사람들이 흔하기 때문이다. 일상에서 흔히 만나는 가전제품 수리기사, 택배노동자, 헤어디자이너, 학습지 교사, 보험설계사, 텔레마케터 등이다.
많은 직종에서 사실상 노동자들이 고용계약을 맺지 못하고, 일감대로 수수료를 받는다는 이유로 근로기준법에서도 국민연금에서도 노동자로 대우받지 못한다. 특수형태근로종사자라는 알쏭달쏭한 이름으로 불리며 자영업자로 취급된다. 하지만 상당수는 회사에 소속돼 있고, 교육도 받아야 하며, 할당받은 일을 해야 한다. 때로는 출퇴근 시간도 정해져 있다. 다른 누구를 고용해서도 안 된다.
노동자를 노동자로 취급하지 않는 변칙이 비용 절감 등을 위해 널리 퍼져 있는 것인데, 덕분에 사용자는 이들의 노동력을 사용하면서도 기업복지는 물론 기본 중의 기본인 건강보험과 국민연금 가입을 책임지거나 보험료를 나누어 부담하지 않아도 된다. 고용보험, 산재보험은 국민연금보다 사정이 낫지만 가입률이 높지 않다. 이토록 광범위하고 자유로운 위탁계약 형태의 노동력 사용과 사회적 보호장치의 해제는 비정상 중의 비정상이다.
달리 말하면 한국의 특고 노동자에게 이번 추석 연휴와 같은 긴 휴가는 소득의 상실을 의미하며, 노후보장은 취약하기 짝이 없다. 퇴직(연)금은 없고, 국민연금에는 홀로 보험료를 모두 내며 가입하기도 하지만, 그마저도 일부는 보험료 납부를 회피한다. 소득이 불안정하기 때문이다. 다른 노동자들처럼 국민연금 보험료를 사용자와 나누어 함께 내는 경우는 많지 않다. 아프면, 혹은 나이 들면 어떻게 할까 하는 불안감은 짙다. 이는 다시 장시간, 고강도 노동으로 이어진다. 이러한 노동의 질서는 지금의 삶의 질뿐만 아니라 고령화되는 한국에서 미래 노인빈곤 전망을 어둡게 만든다.
이재명 정부는 국정목표 중 하나로 “기본이 튼튼한 사회”를 내놓았다. 산재 문제에 대해 강력한 대응을 천명하기도 했다. 사회의 기본을 회복한다는 점에서 이제는 그동안 방치된 특고 노동자의 노동권과 사회보장권을 어떻게 회복할 것인지 그 방안을 제시할 때다. 특히 특고 노동자가 어떻게 국민연금에 더 많이 가입하도록 만들 것인지 고민할 필요가 있다. 정부는 9월에 내놓은 국정과제에서도 특고 노동자의 국민연금 가입 문제를 거론하긴 했다. 이들 중 소득이 낮은 경우에 정부가 보험료를 일부 지원하겠다는 것이다. 취약한 사람을 골라내 지원하는 일종의 핀셋 방식이다.
그런데 특고 노동자의 국민연금 가입 문제는 대부분 보험료 납부에 대한 사용자 책임 부재로 인한 것인데 이에 관한 사용자 책임을 강화하기 위한 해법은 빠져 있다. 특고 노동자의 상당수는 사용자를 특정하는 것이 어렵지 않고, 자료 확보가 가능한데도 말이다. 따라서 국민연금 가입 방식을 일부 바꾸어 보험료를 사용자가 분담하게 하는 것이 기본이 될 필요가 있다. 변칙적인 노동력 사용으로 인한 노동비용 절감 효과를 차단하는 것, 노동자를 규정하는 방식을 바꾸는 것이 근본이다. 어떤 형태로든 사람을 쓴다면 이에 따르는 사회적 책임을 다하도록 해야 한다. 핀셋 방식으로 취약한 사람을 골라 국가가 사회보험료를 지원하는 것은 보완적인 방안인데, 이는 예산을 늘리지 않는다면 말로만 끝날 수 있다.
국회에서는 연금특위를 다시 만들었다. 올해 초의 3차 연금개혁이 일하는 사람들의 노후보장에 미진했다면 이번 국회 논의는 부분적이고 파편적인 해법을 넘어설 필요가 있다. 불안과 고통을 초래하는 무책임의 시대를 함께 넘어야 하지 않겠는가.

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