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분트 ‘갭 투자’ 광역 봉쇄···‘‘불장’은 주춤하겠지만 시장 양극화 심화·전세난 우려”

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작성자 황준영 작성일25-10-16 14:21 조회0회 댓글0건

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분트 10·15 부동산 대책의 핵심은 수도권 집값을 밀어 올린 ‘갭 투자(전세 낀 매매)’ 원천 차단과 서울과 경기 일부까지 넓게 ‘그물치기’ 대책이라는 점이다. 서울 ‘한강벨트’ 등 최근 집값 급등세가 두드러진 지역만 ‘핀셋 규제’하는 대신 서울 전역, 경기 일부 지역까지 실수요 의무를 적용하는 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요가 번지는 것을 최대한 틀어막겠다는 것이다.
전문가들은 갭투자 수요 차단 등이라는 점에서 당장 ‘불장’이 주춤할 것으로 전망했다. 다만 장기적으론 수도권 내 양극화 심화, 매물 부족 등에 따른 집값·전셋값 상승 등 부작용에 대한 우려도 적지 않게 제기했다.
이재명 정부 출범 이후 4개월만에 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제 지역을 중심으로 확산하는 경향이 뚜렷했기 때문이다. 이날 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 지난달 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었다.
우선 이번 대책으로 과열 양상을 보인 한강벨트 지역의 거래량 감소와 가격 조정은 불가피할 것으로 보인다. 주택 수요의 30~40%에 달하는 갭 투자가 막힌 데다 다주택자 세금 부담과 고가 주택 대출 문턱까지 높아지기 때문이다. 부동산 애널리스트 출신 채상욱 커넥티드 그라운드 대표는 “앞으로 한 달이면 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 것”이라고 예측했다.
정준호 강원대 부동산학과 교수는 “과거 문재인 정부처럼 핀셋 규제가 아닌, 주택 수요가 집중된 지역 전체로 규제 범위를 넓혀 투기 수요확산을 원천 차단했다는 점에서 효과가 클 것”이라고 평가했다.
지역별로 보면 규제지역 내에서 집값 양극화가 심화될 것이라는 전망이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승 폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초 양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 “실수요자들이 선호 지역으로 ‘갈아타는’ 것을 막을 수 없기 때문에 강남 등 일부 선호 지역일수록 가격 하락의 가능성은 낮아진다”고 말했다.
장기적으로 매물이 줄어들면서 집값 하락세가 제한되고 도리어 상승을 자극할 수 있다는 분석도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “일례로 재건축 아파트에서 조합원 지위 양도가 가능한 물건만 거래되는 등 매물이 급감하면 수요만큼이나 공급도 같이 줄기 때문에 가격 하락폭이 제한적이거나 시장 회복시 가격이 상승하는 모습을 보일 가능성이 상존한다”고 말했다.
정부는 전월세 시장 영향이 크지 않다고 하지만 시장에선 전월세 등 임대차 시장의 불안 우려도 제기했다. 전세대출 규제, 갭 투자 금지 등으로 전세 매물 자체가 사라지고, 월세화가 가속화할 수 있다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭 투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했다.
김규철 국토부 주택토지실장은 브리핑에서 “토허구역으로 전세 매물 줄어드는 부분은 크지 않은 것으로 검토됐다”고 말했다.
시민사회에서는 이번 대책에 부동산 투기를 잠재울 수 있는 구체적인 세제 개편안이 빠져, 집값 상승의 원인 해소와는 거리가 먼 근시안적 대책이라는 비판을 내놨다. 참여연대는 이날 논평을 통해 “종합부동산세·양도세·취득세 감면 등 전방위적인 부동산 감세 정책을 바로 잡지 않는 한, 국지적인 처방으로는 시장 불안과 집값 상승을 잠재울 수 없다”고 밝혔다.
1주택자에게 주어지는 과도한 세제 감면 혜택을 조정할 필요가 있다는 지적도 나온다. 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “기존 주택을 처분해 고가 주택을 매수하려는 수요를 억제하기 위해서는 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 축소할 필요가 있다”고 말했다.
이재명 대통령이 14일 국무회의에서 군 인사 문제부터 젠더갈등, 국회 위증 처벌, 부동산 시세조작 문제까지 부처별로 사안을 짚어가며 해당 부처 장관에게 대응책을 마련할 것을 지시했다. 추석 연휴를 보내고 2주 만에 열린 국무회의는 대통령의 지적과 지시가 끊임없이 이어진 시간이었다.
이 대통령은 회의에서 캄보디아 내 한국인 피해 대응책과 민생경제 회복 중요성을 강조한 후 본격적으로 장·차관들을 상대로 문답을 주고받기 시작했다.
이 대통령은 안규백 국방부 장관에게 전날 국방부 국정감사를 언급하며 “대령 인사에서 내란 관련이 의심되는 사람을 승진 대상자로 만들었다는 지적이 국회에서 또 나왔느냐”고 물었다. 안 장관은 “각 군 총장에게 계엄 관련이 적발되면 바로 엄중 조치하도록 지시해놨다”고 했고, 이 대통령은 “내란 가담 정도가 경미하더라도 부역한 게 사실이면 승진시키는 건 말이 안 된다”고 했다.
이 대통령은 이어 원민경 성평등가족부 장관을 향해 “젠더갈등에 관해선 저한테 아예 말을 하지 말라는 권유도 많이 한다”면서 “그럴수록 있는 문제를 꺼내놓고 토론해야 한다”고 말했다. 그는 “사회 전체적으로 구조적 성차별이 여성에 대해 심각하다”며 “근데 특정 영역에선 반대의 현상이 없지 않다는 의심도 있다”고 했다. 원 장관은 “적극적으로 토론해 문제를 해결하겠다”고 했고, 이 대통령은 “얘기를 많이 들어주고 (청년들이) 끙끙 앓지 않게 해달라. 억울한 생각 안 들게”라고 말했다.
이 대통령은 김민재 행정안전부·이진수 법무부 차관에게 “국회에서 법률에 의해 진실을 말해야 할 사람들이 (증언을) 거부한다든지, 가서 대놓고 뻔뻔하게 거짓말을 한다든지 이것을 절대 허용하면 안 된다”고 했다. 이 대통령은 국회 위증 건에 대해 수사가 제대로 이뤄지지 않는다며 검찰과 경찰을 질타하며 “검찰과 경찰이 국민이 준 권력으로 질서를 바로 세워야 하는데, 사건을 덮거나 수사를 회피하면 그것이야말로 권력 남용”이라며 “언제 고발됐고, 어떻게 수사 중이며, 어떤 처분이 내려졌는지 점검해 보고하라”고 지시했다.
부동산 투기와 시세 조종 문제도 언급했다. 이 대통령은 김윤덕 국토교통부 장관과 이억원 금융위원장에게 부동산 시장 과열과 관련해 “너무 과대평가되고 있기 때문에 언젠가는 일본처럼 될 가능성이 매우 높다”고 지적했다. 그는 또 “폭탄 돌리기를 하고 있는 거 아니냐. 비정상 가격이 형성되는 건 나라가 망하는 일”이라며 “반드시 막아야 한다는 각오를 잘 갖고 있느냐”고 말했다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 “부동산 시장을 감독하는 조직을 새로 만든다”고 밝혔다.
이 대통령은 또 2주 전 국무회의에서 국가정보자원관리원 화재와 관련해 부처별 보안·안전 관련 시스템을 점검해 보고하라는 지시사항이 지켜지지 않은 것을 질책하며 “늦어도 다음 주까지는 초보적 단계로라도 보고해달라”고 말했다. 이 대통령은 “위험성이 없으면 없다고 하라”면서 “대신 없다고 했는데 다음에 문제 생기면 책임을 지라”고 말했다.

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