양산이혼전문변호사 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
750만명 규모의 재외동포를 대표하는 세계 최대 민간 경제단체인 사단법인 ‘세계한인경제무역협회’(월드옥타)가 인천과 공동 주최로 29차 세계한인경제인대회 ‘2025 한국 비즈니스 엑스포 인천’을 오는 27일부터 30일까지 인천 송도컨벤시아에서 개최한다고 19일 밝혔다.
매년 10월 월드옥타가 주관하는 이 대회는 협회의 연중 최대 규모 행사로, 전 세계 74개국 154개 도시의 지회 회원들이 한자리에 모여 모국의 중소기업·차세대·한인 경제인을 하나로 잇는 명실상부한 재외동포 최대 경제 네트워킹의 장이다.
월드옥타 측은 이번 대회를 통해 전 세계에 구축된 네트워크를 적극 활용해 한국 중소기업의 글로벌 시장 진출을 견인하고, 참가 기업들이 실질적 성과를 창출할 수 있도록 전방위적 지원을 아끼지 않을 계획이다.
참가자들이 경제 교류뿐만 아니라 다양한 방식으로 대회를 즐길 수 있도록 문화·예술 프로그램도 함께 구성했다. 한국 청년 작가들의 예술 작품을 선보이는 ‘아트페어’와 폐회식 직후 인천문화예술회관 대공연장에서 펼쳐질 ‘한국무용 공연’은 참가자들에게 예술적 감동을 전하고, 비즈니스와 문화를 접목한 복합 콘텐츠를 선보일 예정이다.
아울러 오는 28일부터 29일까지 양일간 진행되는 스타트업 대회는 결승 피칭을 중심으로 유망 스타트업들의 혁신성과 글로벌 확장 가능성을 집중 조명한다. 특히 결선 무대는 국내외 투자자와 글로벌 파트너, 월드옥타 회원들이 함께하는 자리로 마련돼 참가 기업의 아이디어와 기술력을 세계 무대에 선보일 수 있는 기회의 장이 마련된다.
월드옥타는 재외동포 최대 경제인 단체로, 유망한 스타트업들이 세계 시장에서 성장할 수 있는 실질적 디딤돌을 마련할 수 있도록 향후 적극적인 지원을 할 계획이다.
박종법 월드옥타 회장은 “이번 대회는 단순한 비즈니스 행사를 넘어, 대한민국 중소기업의 해외시장 진출을 가속화하고, 전 세계 한인 경제인이 함께 만드는 글로벌 협력의 장이 될 것”이라며 “74개국 154개 지회를 기반으로 구축된 월드옥타의 네트워크는 우리 기업들이 세계 무대에서 당당히 경쟁하고 성장해 나갈 수 있는 가장 든든한 플랫폼”이라고 밝혔다.
월드옥타는 1981년 ‘모국 기업의 수출 증대를 통한 모국 경제 기여’를 핵심 가치로 재외동포 무역인들이 창립한 단체다. 모국 상품 구매운동, 중소기업 해외시장 진출, 차세대 무역인 양성, 모국 청년 해외취업 등 다양한 사업을 운영하고 있다. 현재 전 세계 74개국 154개 도시에 지회가 설립돼 있다.

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