당일폰테크 20일 계약부터 ‘2년 실거주’ 의무화규제지역 LTV 70%서 40%로 강화생애 최초 주택 구입자는 70% 유지1주택자 전세대출에도 ‘DSR 반영’
정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
- 토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나.
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택은 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역이 지정되면 거래 허가까지 2주 정도 걸린다.”
- 주택담보대출 한도 규제는 언제부터.
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
- 전세대출이나 신용대출이 있다면.
“전세대출을 보유한 채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 보유한 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
- 스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은.
“소득이 5000만~1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6~14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
- 생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가.
“기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
- 비주택에도 대출 규제가 적용되나.
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
- 1주택자 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 영향은.
“DSR 산정 시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
- 부동산 세금이 달라지는 건.
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 분양가상한제도 함께 적용되나.
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
- 분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지.
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 한해 전매가 허용된다.”
- 청약에도 제한이 생기나.
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
- 재개발 조합원 양도는 할 수 있나.
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
- 이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않는다.”
- 수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나.
“지방은 주담대 최대 한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다.”
금융감독원이 최근 삼성생명의 삼성화재 주식 회계처리 관련 질의회신 절차를 밟고 있는 것으로 확인됐다. 삼성화재가 삼성생명의 자회사로 편입되면서 불거진 ‘지분법’ 적용 여부 등 회계 논란에 대한 금융당국의 판단이 곧 나올 것으로 보인다. 다만 최종 결론에 이르기까지 상당한 진통이 예상된다. 금감원이 삼성생명이 삼성화재에 ‘유의적 영향력’을 행사한다고 보기 어렵다는 의견을 낸 것으로 전해지면서 벌써부터 반발 기류가 감지된다.
17일 경향신문 취재를 종합하면 금감원은 최근 삼성생명 회계처리 관련 질의에 대한 검토 보고서를 ‘질의회신 연석회의’ 위원들에게 보내 사전 검토의견을 받았다.
경제개혁연대는 지난 7월 말 삼성생명이 자회사로 편입한 삼성화재의 회계처리를 어떤 방식으로 해야 하는지를 금감원에 질의했다. 금감원 관계자는 “자세한 사항을 이야기할 순 없지만 관련 절차가 진행 중인 것은 맞다”고 말했다.
이번 사안의 쟁점은 삼성생명이 보유한 삼성화재 주식의 회계 처리를 현행대로 유지할지 아니면 지분법을 적용할지다. 지분법은 20% 이상 출자한 자회사의 순이익을 보유 지분만큼 모회사 재무제표에 반영하는 제도다. 지분율이 20% 미만이라도 모회사가 자회사에 ‘유의적 영향력’을 행사할 경우 지분법이 적용된다.
올해 삼성화재의 자사주 소각으로 삼성생명의 삼성화재 지분율이 기존 14.9%에서 15.4%로 증가했고, 삼성화재는 보험업법에 따라 삼성생명 자회사로 지난 4월 말 편입됐다.
국제회계기준은 피투자기업에 대한 지분율이 20% 미만이더라도 이사회 참여, 배당 등 정책결정 과정 참여, 투자회사와 피투자회사 간 중요 거래, 경영진 상호 교류, 기술정보 제공 등 다섯 가지 사례 중 하나에 해당하면 유의적 영향력이 있다고 간주해 지분법 적용 대상으로 본다.
삼성생명의 경우 삼성화재 지분율이 20%에는 미치지 않지만 자회사 편입 등에 따라 유의적 영향력이 발생해 지분법을 적용해야 한다는 지적이 나온다. 지난 7월 한국회계기준원이 국내 재무회계 교수들을 상대로 진행한 설문조사를 보면, 응답자 중 약 60%가 지분법 적용이 바람직하다는 의견을 내놨다.
지분법 적용 여부가 쟁점이 되는 이유는 유배당보험 상품 계약자들에 대한 배당 규모에 영향을 미치기 때문이다.
이은정 경제개혁연구소 연구위원은 지난 7월 보고서에서 “현재 회계처리를 유지하는 경우 삼성화재 주식에 대한 평가이익은 미실현이익으로 당장 유배당 계약자에게 배당하지 않아도 된다”며 “그러나 지분법으로 회계처리를 하면 지분법 관련 손익은 실현손익으로 손익계산서에 반영돼 유배당 계약자에게 배당(5년 이내)해야 한다”고 밝혔다.
다만 금감원은 경제개혁연대 측 질의에 대한 검토 보고서에 자회사 편입 등이 유의적 영향력을 갖는 것으로 이어지긴 어렵다는 의견을 담은 것으로 전해졌다. 자회사 편입은 보험업법에 따른 절차일 뿐 영향력 크기는 이전과 차이가 없다고 판단한 것으로 보인다. 연석회의 위원들이 금감원 의견에 동의하면 대면 회의 없이 회신이 이뤄지고, 이견이 제기되는 경우엔 대면 회의와 의결을 거쳐 결론을 내리게 된다.
일각에서는 이찬진 금감원장 부임 후 ‘삼성생명 회계처리 정상화’를 약속했던 금감원이 결국 삼성생명에 유리한 결론을 내리려는 것 아니냐는 목소리가 나온다. 연석회의 위원들이 금감원 보고서를 검토할 시간이 충분하지 않았다는 지적도 있다.
이에 대해 금감원 관계자는 “삼성생명이 삼성화재에 유의적인 영향력을 행사한다고 보기 어렵다는 의견을 냈다는 것은 전혀 사실과 다르다”며 “연석회의 위원들에게는 통상적인 절차에 따라 검토에 필요한 시간을 드렸다”고 말했다.
삼성생명 지분법 적용 여부와 일탈 회계 문제는 유배당 계약자 배당 규모에 직결되는 사안인 만큼 다음 주 국회 정무위원회 국정감사에서 주요하게 다뤄질 예정이다.

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