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성남상간소송변호사 [정준호의 부동산과 사회경제]임계점 넘은 임대료에 맘다니 선택한 뉴욕…지속 가능한 삶의 기로에 서다

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작성자 황준영 작성일25-11-20 17:12 조회0회 댓글0건

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성남상간소송변호사 2025년 11월4일, 미국 뉴욕시장 선거에서 민주당 소속 민주사회주의자 조란 맘다니가 당선됐다. 그는 ‘임대료 안정 주택의 임대료 동결’ 등을 주요 공약으로 내세워 생계비 압박에 시달리는 청년과 서민층의 폭넓은 지지를 얻었다. 그의 핵심 메시지는 ‘생계비 적정성(affordability)’이며, 그의 당선은 부유층 과세 강화와 민생 중심 정책을 통해 미국 정치가 급진적으로 전환될 수 있음을 상징하는 역사적 사건으로 회자되고 있다.
미국 뉴욕의 생계비에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 주거비다. 온라인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 올해 2분기 호가 기준 뉴욕의 월간 중위 임대료는 3491달러(약 500만원)로 전년 대비 3.7% 상승했다. 이는 가구 중위소득(7만6114달러)의 약 55%로, 소득 대비 적정 주거비 비율 30%를 크게 웃돈다. 이 적정 기준 30%를 적용해 산출된 최대 적정 월세는 1903달러(약 280만원)다. 맘다니 공약처럼 현 수준으로 월세를 동결하더라도, 가구 소득이 매년 3~5%씩 증가한다는 가정하에 주거비 부담을 30% 수준으로 낮추기까지는 12~20년이 걸린다.
뉴욕은 세입자 중심 도시다. 현재 전체 가구의 약 70%가 임대주택에 살며, 그 절반은 임대료 규제의 보호를 받는다. 가령, 계약 갱신 의무와 연간 임대료 인상 제한 규제로 주거 안정성이 확보된다.
이 덕분에 규제 대상 주택 거주자는 급등한 시장 임대료와는 다른 현실 속에서 살며, 뉴욕은 로스앤젤레스(LA)와 같은 다른 대도시에 비해 장기 세입자가 타격을 덜 받는다. 그럼에도 여전히 전체 가구의 절반 이상이 소득의 30% 넘게 주거비로 지출하는 ‘월세 부담 가구’다. 신규 임대의 대부분은 규제 대상이 아니어서 부담은 더욱 크다.
팬데믹 이후 뉴욕의 신규 임대료는 약 17% 상승했지만, 소득은 이를 따라가지 못했다. 특히 저소득층과 청년층, 신규 유입자에게는 부담 가능한 주거지가 점점 줄고 있다. 또한 코로나19 여파에 따른 재택근무 확산으로 더 넓은 주거 공간을 찾는 수요가 늘어나면서 임대료 상승을 부채질했다.
이 같은 상황에서 뉴욕에는 더 많은 주택, 특히 ‘더 저렴한 주택’이 절실히 필요하다. 그러나 2010년대 이후 주택 공급은 지역별로 불균형하게 이뤄졌다.
중상류층이 거주하는 저밀 주거지에서는 신규 주택 허가가 거의 없었고, 상위 10개 커뮤니티가 전체 신규 허가의 절반을 차지했다. 부유층 지역은 고밀 개발을 회피하고, 취약 지역만 신규 공급을 떠안는 구조다. 용도 지구제(zoning) 규제가 완화되어야 할 지역일수록 정치적 저항이 커 신규 공급이 막히고, 수요는 인접 지역으로 확산되며, 도시 전체의 임대료를 끌어올렸다.
문제의 핵심은 임대료의 절대 수준이 아니라, 소득 대비 부담이 이미 임계점을 넘었다는 점이다. 경직된 용도 지구제 규제가 주거 이동성을 제한하며 불평등을 키웠고, 공공임대는 더 이상 안전망 역할을 하지 못하고 있다. 더욱이 물가 상승으로 인한 건물 유지비 증가는 세입자에 전가되고, 그 부담이 시장 전반으로 확산되고 있다
이제 주거비는 단순한 경제지표를 넘어 사회통합의 지표로 다가서 있다. 이런 측면에서 뉴욕의 비싼 임대료는 삶의 지속 가능성을 위협하는 구조적 위험이다. 과거에는 ‘임대료는 비싸지만, 다양한 일자리와 같은 기회가 많다’는 대도시 프리미엄 논리가 통했지만, 그 균형은 이미 깨졌다. 즉, 소득 양극화와 중산층 붕괴로 사회적 혼합이 약화되며, 임대료는 도시 불평등의 중심축이 됐다.
이처럼 뉴욕의 비싼 임대료는 대도시의 숙명이 아니라, 기회의 불평등을 키우는 구조적 장벽이다. 맘다니의 임대료 동결 공약은 포퓰리즘적인 급진 정치의 단순 프로파간다가 아니라, 임대료 통제 없이는 도시의 사회·경제적 기반이 무너질 수 있다는 절박한 현실 인식의 결과로 볼 수 있다. 과거에는 시장에 맡기면 된다는 믿음이 통했지만, 이제는 ‘시장 실패’가 도시를 위기로 몰고 있다는 인식이 퍼지고 있다.
따라서 뉴욕의 임대료 위기는 단순한 부동산 시장 문제가 아니라 도시의 지속 가능성을 가늠하는 경고등이다. 맘다니의 당선은 그 위기에 대한 시민의 경고이자 정치적 선택이다. 그의 공약이 실현되기까지는 지난한 과정이 남아 있겠지만, 분명한 것은 이제 뉴욕의 미래가 ‘삶의 지속 가능성’을 중심으로 다시 쓰일 수 있는 전환의 기로에 서 있다는 점이다.
코스피가 이달 들어 ‘롤러코스터’ 행보를 보이고 있다. 국내 증시가 7개월간 쉼 없이 달려오면서 차익실현 압력이 강해진 데다 인공지능(AI) 거품론에 따른 불확실성도 커 사소한 소식에도 증시가 크게 휘청이고 있다. 엔비디아 실적 발표도 예고돼 있어 당분간 변동성 장세가 이어질 전망이다.
19일 코스피는 전장보다 24.11포인트(0.61%) 떨어진 3929.51에 거래를 마감했다. 국내 증시 주도주인 반도체와 ‘조방원(조선·방산·원전)’ 등이 부진하며 코스피는 이틀 연속 약세를 보였다.
코스피는 이날 하락과 상승을 반복하며 어지러운 모습을 보였다. 전장보다 13.02포인트(0.33%) 오른 3966.64로 상승 출발했던 코스피는 오전 중 외국인 매도세로 98.67포인트(2.50%) 떨어진 3854.95까지 밀리면서 3900선을 내줬다. 이후 개인과 기관의 매수세로 상승 전환하기도 했으나 다시 하락 전환해 거래를 마쳤다.
코스피는 최근 변동성이 큰 모습을 보이고 있다. 이달 들어 코스피는 평균적으로 1.96% 등락했다. 대외 충격에 증시가 크게 등락했던 지난해 8월(1.33%), 지난 4월(1.23%)보다도 높은 수준이다. 장중 2% 넘게 상승하거나 하락한 경우도 이달(13거래일) 중 이날을 포함해 10거래일에 달할 정도로 증시가 양방향으로 크게 움직이고 있다.
코스피 변동성지수(VKOSPI)는 이날 39.51에 마감했다. 장중엔 41.71까지 올랐다. 이른바 ‘한국형 공포지수’로 불리는 VKOSPI는 지수가 높을수록 변동성이 크다는 뜻이다. VKOSPI는 지난달 급등하기 시작해 이달 들어선 줄곧 30포인트를 웃돌고 있다.
이달 변동성이 유독 큰 것은 그간 코스피가 가파르게 올랐기 때문이다. 이은택 KB증권 연구원은 “강세장에서 단기조정은 평년보다 두 배 더 많이 나타나고, 일간 하락폭도 3~4%로 평년보다 훨씬 더 급락하는 경향을 보인다”고 말했다.
코스피는 지난 4월9일 2293.70으로 바닥을 찍은 뒤 7개월간 별다른 조정 없이 상승세를 이어왔다. 지난달엔 코스피가 19.94%나 상승할 정도로 이례적 급등세를 보인 만큼 되돌림 과정도 격렬하다는 것이다. 실제로 이날 외국인의 순매도는 반도체, 조선, 방산 등 올해 주가가 급등한 업종에 집중됐다.
유동성 위기가 발생하거나 AI 거품이 터지는 등 악재가 수면 위로 드러나지 않았지만 불확실성이 크다 보니 작은 소식에도 일희일비하는 것도 변동성이 커진 요인으로 꼽힌다. 하장권 현대차증권 연구원은 “AI 거품론 우려가 제기되는 건 사실이지만, 증시와 주도주의 주가 방향을 바꿀 이슈는 아니다”며 “근본적으로 증시는 악재보다 불확실성에 더 민감한 경향을 보인다”고 말했다. 이날 증시 하락도 순다 피차이 구글 최고경영자(CEO)가 AI 투자에 대해 ‘비이성적 과열’이라고 밝히면서 AI 거품론에 힘이 실린 영향이 컸다.
20일 새벽 발표되는 엔비디아 실적과 미국 거시경제 지표도 증시 변동성을 키울 요인이다. 로이터통신은 분석업체 ORATS의 자료를 인용해 엔비디아의 실적 발표에 따라 엔비디아 주가가 양방향으로 약 7%, 시가총액은 최대 3200억달러 움직일 가능성이 있다고 전했다. 같은날 공개되는 10월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록, 미국 고용지표에 따라 미국의 통화정책 관련 불확실성도 커질 수 있다.
북한이 한·미가 한국의 핵(원자력)추진 잠수함 도입을 합의한 데 대해 “한국 자체 핵무장의 길로 나가기 위한 포석”이라며 “핵 도미노 현상을 초래할 것”이라고 18일 밝혔다.
지난 14일 한·미 관세·안보 협상 결과를 담은 조인트 팩트시트(공동 설명자료)가 발표된 지 4일 만에 북한이 내놓은 첫 반응이다. 핵 도미노 위험의 책임이 한·미에 있다고 주장한 것으로 북한의 핵 보유를 정당화하려는 것으로 풀이된다.
북한 조선중앙통신은 이날 논평에서 한·미의 조인트 팩트시트에 핵추진 잠수함 도입이 명시된 데 대해 이같이 밝혔다. 통신은 미국이 한국의 핵추진 잠수함 도입을 허용한 것을 두고 “준핵보유국으로 키돋움 할 수 있도록 발판을 깔아준 것”이라고 했다. 또 북한에 대한 “방어적 성격의 문제가 아니다”며 “오래전부터 꿈꾸어온 핵 야망 실현의 대문을 열어제끼기 위한 가장 위험한 행보”라고 밝혔다.
통신은 “한국의 핵 잠수함 보유는 자체 핵무장의 길로 나가기 위한 포석”이라며 “지역에서 핵 도미노 현상을 초래하고 보다 치열한 군비경쟁을 유발하게 돼 있다”고 주장했다.
이 같은 북한 주장은 자신들의 핵 보유를 정당화하기 위한 의도로 풀이된다. 북한은 핵 보유가 미국 등의 위협으로부터 스스로를 지키기 위한 ‘주권국의 합법적 권리’라고 줄곧 주장해왔다.
통신은 또 한·미가 인도·태평양 지역에서 평화를 위해 협력하기로 합의한 데 대해 “지역 내 주권국가들의 영토완정과 핵심이익을 부정한다”며 “분쟁지역 문제들에 간섭을 노골화하려는 흉심”이라고 밝혔다. 이는 한국의 핵추진 잠수함이 양안 분쟁 개입 등 대중국 견제에 활용될 수 있다는 점을 의식한 발언으로 풀이된다.

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